Еще не принято законодательство, призванное открыть дорогу бульдозерам, отправляемым на снос «ветхого жилья» в Москве, а уже началось голосование жителей относительно переселения в новые квартиры на условиях, которые еще только предстоит выработать. Трудно назвать это иначе, нежели «покупкой кота в мешке». К тому же от подобных голосований веет неистребимым запахом СССР: многим из нас хорошо памятны пресловутые «одобрямсы», все эти голосования за светлое будущее без конкретных сроков и очертаний. Роднят реновацию с недавним прошлым и другие ее черты: кампанейщина, внезапность и, конечно же, демонстрация «железной воли», столь любимой советским народом. В проекте закона, принятом в первом чтении, предполагается даже лишить переселяемых права на судебную защиту – тоже чисто советское пренебрежение конституционными нормами! В этом смысле нынешняя московская реновация, будучи, безусловно, частью общемировых тенденций, вместе с тем весьма сильно – и при этом в худшую сторону – отличается от того, что мы видим в других странах, даже таких как КНР, где у власти стоят коммунисты.
Разумеется, нельзя сказать, что столь масштабное преобразование городской среды хоть где-нибудь происходит образцово-гладко, при полном согласии сторон. Даже в США с их общеизвестным, вошедшим в плоть и кровь народа уважением к частной собственности, государство вправе изъять собственность частного лица ради общественной пользы, for public use. Об этом гласит Пятая поправка к Конституции США. Практика Верховного суда Соединенных Штатов, начиная с дела 1954 г. Berman v Parker, расширила понятие «общественной пользы», подведя под него и случаи передачи частной земельной собственности частным же инвесторам, чьи планы по развитию территории кажутся властям многообещающими, экономически привлекательными. Последнее крупное решение, «венчающее» эту линию прецедентов, Kelo v City of New London (2005), вызвало бурю возмущения. После Kelo законодательные органы штатов сделали очень многое для того, чтобы ограничить право изъятия частной собственности (eminent domain): так, в штате Мичиган было установлено, что если основное для человека жилье (individual's principal residence) изымается правительством ради общественной пользы, ему полагается по крайней мере 125% справедливой рыночной стоимости. Американцам мы можем лишь позавидовать: реальное, а не показное только разделение властей ставит действенную преграду эксцессам одной из них, в данном случае власти судебной.
В целом можно проследить три базовые стратегии, которые власти разных государств применяют в отношении ветхого, трущобного жилья (slums):
1) Slum improvement – улучшение существующих трущоб, доведение их до «приемлемого уровня»;
2) Slum redevelopment – уничтожение трущоб с временным отселением жителей и с последующим их возвращением, но уже в новые дома;
3) Slum clearance – уничтожение трущоб и переселение жителей в другие места на постоянное жительство. При этом власти могут взять на себя ответственность за предоставление нового жилья, а могут ограничиться выплатой компенсаций.
Та схема, которая на наших глазах складывается в Москве, судя по всему, тяготеет к третьему варианту, причем государство берет на себя ответственность за предоставление нового постоянного жилья. Между тем второй вариант (временное отселение) вовсе не является экзотикой: так, в Израиле он скорее является нормой. Принятая там схема выглядит следующим образом: собственники квартир передают девелоперу свои жилища сроком на два года, в течение которых им предоставляется жилье в аренду (за счет девелопера); через два года собственникам передаются новые квартиры. Разумеется, эта схема может работать только в том случае, если девелопер получит значительную прибыль, построив на «реновируемой» территории гораздо больше жилья и иных обещающих коммерческую прибыль объектов, нежели размещалось там прежде.
В тех странах, где, как и в России, получили распространение кондоминиумы, в которых квартиры принадлежат жильцам на праве частной собственности, а всем остальным они владеют коллективно, важен вопрос о согласии собственников, их голосовании: каким количеством голосов нужно заручиться для того, чтобы решение о реновации вступило в силу? В австралийских кондоминиумах, именуемых на тамошнем юридическом языке strata title apartments, проживают ныне около 3 млн человек, так что этот вопрос возникает повсеместно. В 2015 году правительством Нового Южного Уэльса был внесен закон, который понизил планку согласия для возможного выкупа в пользу девелопера со 100% голосов собственников до 75% голосов.Другие штаты собираются последовать этому примеру. Аналогичная планка предусмотрена и в Бомбее (Индия). Отсюда видно, что власти и девелоперы в этих странах могли бы только мечтать о настолько же удобном, щадящем режиме выкупа, как тот, что установило для себя правительство Москвы – всего лишь 2/3 от числа проголосовавших.
К тому же надо иметь в виду, что в нынешней РФ сопротивление жителей сносимых домов реновации неизбежно столкнется с тяжелым наследием советской эпохи в виде социальной однородности и атомизации общества. Социальная однородность была идеологической целью советской власти, а жилищная политика «государства рабочих и крестьян» – средством ее достижения. И хотя сама цель была призрачной и утопичной, попытки ее достичь имели вполне реальные и самые разрушительные последствия. В те дома, где жили представители культурных слоев общества, начали подселять пролетариев – явление, всем хорошо известное по литературе 1920-1930-х годов; да и впоследствии, при массовом строительстве типового жилья, в новые дома вселяли людей, имевших совершенно различный культурный и образовательный уровень и даже, до некоторой степени, разный уровень доходов (разумеется, с неизбежной поправкой на общий советский эгалитаризм).
Конечно, действительной однородности в результате не возникло и возникнуть не могло: профессора оставались профессорами, а жившие бок о бок с ними ремонтники – ремонтниками. Однако возникло смешение разнородных элементов: жителей таких домов и кварталов ничто не объединяло, а это вполне устраивало власть, заинтересованную в рыхлости общества и в неизбежном политическом следствии этой рыхлости – покорности всех общественных слоев, их бессилии. Собственно, реальными «слоями» они и не являлись (понятие слоя все-таки предполагает некое единство, консолидацию) – скорее, это были лишь разрозненные и зачаточные элементы тех социальных слоев, которые были бы возможны в условиях нормальной стратификации общества. Очевидно, что возникший в результате социум представлял собой не «кристалл», а «кисель». И это наследие советской власти к настоящему времени не только не преодолено, но и не особенно пострадало от всевозможных «реформ» последнего 25-летия: население РФ до сих пор представляет собой в общем и целом слабо дифференцированную массу «советского народа». Понятно, что управлять такой массой гораздо легче, чем внутренне связными, сплоченными социальными группами, с которыми властям неизбежно пришлось бы считаться и всерьез договариваться.
Вопрос о финансировании реновации и строительства нового жилья также несет на себе отметины советской эпохи и последовавшей затем массовой приватизации жилых помещений. До революции, в императорской России, вопрос о согласии жителей на снос обычно не возникал, потому что население либо жило в собственных семейных домах, либо арендовало жилье в доме, принадлежавшем одному владельцу. Появление в 1912 году особого вещного права – права застройки, суперфиция, – давшего толчок строительству доходных домов, квартиры в которых предназначались для сдачи в аренду, ничего в этом вопросе не изменило, поскольку по закону срок действия суперфиция не мог превышать 99 лет. Здания на чужой земле возводились застройщиками при полном понимании того, что с истечением предусмотренного срока они будут наверняка снесены, но к тому времени должны окупиться (разумеется, в силу известных событий ни одно из зданий, возведенных в те годы, не прошло свой жизненный цикл именно так, как изначально планировалось). Соответственно, не мог и возникнуть вопрос о том, что вместо снесенного объекта недвижимости застройщику или арендаторам причитается какая-либо компенсация: владелец доходного дома, возведенного на чужой земле, довольствовался той прибылью, которую сумел извлечь за время его существования, а арендаторы шли подыскивать себе другое жилье на новом месте. Национализация жилого фонда после революции также по-своему решала эту проблему: советское государство, как безальтернативный собственник жилого фонда, брало на себя обеспечение жителей ветхих домов новым жильем.
Но с массовой приватизацией в 1990-х годах возникла парадоксальная ситуация: жилье в многоквартирных домах стало частным, однако функционировать по нормальным правилам капиталистического рынка, существовавшим до революции, никак не могло, поскольку появилось множество мелких владельцев, помимо своей воли намертво между собой связанных «общей судьбой» – фактом обладания жильем в одном и том же многоквартирном доме. Кроме этого факта, их подчас не объединяло ничего. При этом в большинстве своем они использовали эту собственность не для коммерческих целей, как застройщики прежних времен, а для личных потребностей, как свое единственное жилье. Выселять тысячи граждан на улицу после того, как принадлежащее им жилье станет непригодным для проживания, было политически невозможно, как невозможно было и предоставить их собственной участи, позволив им жить в домах, грозящих обрушением. Эта беспрецедентная ситуация повлекла за собой и беспрецедентное решение: государство возложило на себя обязанность подставить новоявленным «частным собственникам» плечо в тот момент, когда в силу естественного хода вещей их собственность обветшает и придет в негодность.
В своей статье профессор Е. А. Лукьянова риторически спрашивает: «Знает ли государство, например, о том, что обременения должны быть переносимы, т. е. право, будучи обремененным (налогами, условиями содержания, отчетностью и проч.), не должно утрачивать смысла своего существования?» Однако наше государство знает гораздо больше: знает, что, накладывая обременения, оно и само в отношении массовых «собственников» (квартировладельцев) остается весьма обременено неустранимыми обязательствами по поводу этой самой якобы «частной» собственности. Ведь когда она приблизится к концу своего физического существования, то именно оно, государство, и должно будет позаботиться об устройстве дел «частного собственника». А отнюдь не этот самый «собственник».
По Жилищному кодексу (ст. 32) государство должно будет либо предоставить ему жилье по договору мены (новое вместо старого), либо выплатить компенсацию – рыночную цену этого старья. Последнее, конечно, обычно не делается: ясно же, что на эти деньги новое приличное жилье не купишь. Действует, по-видимому, и другое опасение: не исключено, что иной гражданин, получив на руки непривычно большую для него сумму, впадет в соблазн, загуляет, все пропьет и в итоге вернется к тому же самому государству с просьбой-требованием как-нибудь его приютить-обогреть. Поэтому на практике явное предпочтение отдается договору мены: вместо старого и негодного вы получаете новое и хорошее. Причем Верховный суд растолковал это положение так, что в отличие от обычного гражданского договора мены (где получатель вещи большей стоимости обязан доплатить разницу) в данной ситуации ничего доплачивать не надо. Вот такой подарок, позволяющий жить спокойно и не думать о будущем. Так что спасибо родному государству, его мудрым установлениям, его заботе о сиром гражданине. Все удобно, как в СССР. Поэтому напрасно некоторые про «частную собственность» толкуют и какие-то претензии к государству выкатывают… А не угодно ли тогда вместо своей ветхой квартиры получить копейки – стоимость старых кирпичей за вычетом цены разборки? Словом, вы, народ, на государство молиться должны, а не претензии предъявлять.
Ну а чтобы нести эти «повышенные соцобязательства» и снабдить себя необходимыми ресурсами для этой цели, власти изобрели своего рода оброк – псевдоправовой институт «доли города» (впоследствии, с 2013 года, эту долю в натуре монетизировали, превратив в «инфраструктурные сборы» – спецплатежи, взимаемые под видом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка при реализации инвестпроекта); а чтобы можно было эффективно понудить инвесторов к несению этой повинности, землю под застройку приходится отдавать им только в аренду, но не в собственность. Этот «оброк», разумеется, увеличивает стоимость жилья и в конечном счете падает на лиц, приобретающих его на рынке: покупатель платит и за себя, и «за того парня», которому вместо ветхой квартиры государство предоставляет новую. Вот так все и остается закольцовано до сего дня по-социалистически. При полном непротивлении сторон, что примечательно.
В результате в современной России появилась собственность особого рода, которая, с одной стороны, выглядит «сверхсобственностью», а с другой – «недособственностью»: хотя владелец квартиры вправе, не спрашивая ни у кого разрешения, продать ее или подарить, как если бы она действительно была вещью, вполне ему принадлежащей, он не может ее уничтожить или видоизменить по своему хотению (например, устроив масштабную перестройку). Но эта нехватка правомочий компенсируется, порой даже с лихвою, тем фактом, что государство обязывается в известный момент прийти ему на помощь, либо компенсировав стоимость пришедшего в негодность «частного» жилья, либо предоставив этому «частному собственнику» новое равноценное жилье (как чаще всего и происходит в жизни, что, по сути, является прямым продолжением советской практики). Результатом всего этого является какое-то странное «сверхпрочное» право собственности, которое, как говорится, и в огне не горит, и в воде не тонет, и не умирает даже с исчезновением своего объекта, а напротив, вновь и вновь возрождается, перевоплощаясь в новые объекты. Подобное «бессмертие» чем-то сродни кармической цепи перерождений в древних религиях Индостана. В любом случае несомненно, что такая собственность является крайне «социализированной», вплоть до потери ею свойств и характера «частной», а вся модель выглядит отчетливо патерналистской.
Вспомним, что в дореволюционной России горожане в большинстве своем жилье арендовали. Даже многие высшие чиновники (кроме тех, кому на срок исправления должности полагалась казенная квартира), жили именно так, это было нормой, и не случайно в их жалованье отдельной строкой включались «квартирные деньги». Жилье в доходных домах арендовалось, и с наступлением своего срока дома должны были быть попросту снесены, с переездом всех жителей куда глаза глядят и куда им средства позволят. Государство не занималось устройством их личных дел. Вот тогда и были воистину «капитализм», «индивидуализм», «самостояние», «ответственность за свою судьбу» и – частная собственность. А сейчас, по большому счету, только лейблы одни… Так что не может утратить «смысл своего существования» то, что вменяемого ему смысла и не имеет, а всего лишь так называется.
Немаловажным последствием такого положения вещей является то, что обычно именуется «социальной несправедливостью»: граждане, которые имеют жилье в собственности, могут безо всяких усилий сохранять свое положение сколь угодно долго, поколение за поколением, независимо от износа и физического старения жилья – так сказать, вопреки законам природы; а те, кто пока только надеется его приобрести («еще-не-собственники»), напротив, получают дополнительные трудности в реализации этого желания, поскольку для них «рыночная» стоимость собственного жилья включает в себя и цену нового жилья, которое лица первой категории («уже-собственники») получают взамен старого. Таким образом, эта система закрепляет сложившиеся статусы и явно несправедлива: те, кто находится у подножия «лестницы собственников» и лишь надеется на нее ступить, почему-то должны оплачивать благополучие тех, кто уже разместился на ее ступенях. Воистину, хочется воскликнуть: Beati possidentes – счастливы владеющие!
Судя по всему, нынешняя масштабная реновация развивается в рамках патерналистской и перераспределительной логики, катится по привычной социалистической колее, и нет никаких свидетельств того, что власти пытаются из нее выйти. Видимо, развязывать эти узлы придется будущим поколениям. Но думать об этом нужно уже сейчас.
